О механизмах оформления прав на объекты гаражного назначения

Принят Федеральный закон № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» о «гаражной амнистии» (далее – Федеральный закон № 79-ФЗ), который вступит в силу с 1 сентября 2021 года.

В настоящее время в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) зарегистрировано почти 37 тыс. гаражно-строительных кооперативов. На кадастровом учете стоит свыше 5,6 млн. гаражей. По предварительным данным на территории Московской области зарегистрировано порядка 600 тыс. гаражей. При этом количество существующих неофициально, то есть без оформления в установленном порядке объектов гаражного назначения значительно больше.

Цель Федерального закона № 79-ФЗ – создание правовых условий для оформления прав граждан на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены. Также Федеральный закон № 79-ФЗ направлен на защиту прав
граждан – покупателей гаражей, граждан, которым было передано членство в гаражных кооперативах, а также наследников бывших членов гаражно-строительных кооперативов. Эти лица также смогут воспользоваться «гаражной амнистией» и оформить право собственности на земельный участок и гараж.

Для решения указанных целей для граждан установлена возможность бесплатно оформить право собственности на гараж и земельный участок, находящий в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в упрощенном порядке с возможностью подтверждения права на объекты недвижимости документами, определенными в Федеральном законе № 79-ФЗ (далее – упрощенный порядок).

До 1 сентября 2026 года воспользоваться упрощенным порядком смогут граждане, которые используют гараж, являющейся объектом капитального строительства, возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс РФ), при условии, что:

1) земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям;

2) земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

Указанные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации, либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

Не попадают под «гаражную амнистию» самовольные постройки и подземные гаражи при многоэтажных домах и офисных комплексах, а также гаражи, возведенные после вступления в силу Градостроительного кодекса РФ.

При «гаражной амнистии» в собственность оформляется весь объект: как гараж, так и земля. Поэтому изменена процедура подачи документов. Теперь нужен только один документ – заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка, к которому прилагаются документы:

- документ, подтверждающий предоставление или иное выделение земельного участка, из которого образован или должен быть образован испрашиваемый земельный участок, гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для гаражного строительства и (или) размещения гаражей, или документ, подтверждающий приобретение указанными кооперативом либо организацией права на использование такого земельного участка по иным основаниям;

- решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража и (или) указанного земельного участка либо иной документ, устанавливающий такое распределение, и (или) документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий выплату таким гражданином пая (паевого взноса), в том числе без указания на то, что выплата такого пая (паевого взноса) является полной, и (или) подтверждающий факт осуществления строительства гаража данным кооперативом или указанным гражданином;

- схема расположения земельного участка (в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок);
документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя);

- выписка из единого государственного реестра юридических лиц о гаражном кооперативе, членом которого является заявитель.

Также подтверждающими документами могут являться:

- заключенные до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг;

- документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ.

Федеральным законом № 79-ФЗ предусмотрено, что нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации могут быть установлены:

- перечень мероприятий, направленных на выявление лиц, использующих гаражи, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, способах оказания содействия гражданам в приобретении прав
на них и на земельные участки, на которых расположены гаражи, а также порядок осуществления указанных мероприятий;
перечень документов, которые гражданин сможет предоставить для оформления прав в упрощенном порядке, при отсутствии у него документов, определенных Федеральным законом № 79-ФЗ;

- порядок определения платы за использование земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для возведения гражданами гаражей, являющихся некапитальными сооружениями;

- перечень категорий граждан, имеющих право на бесплатное использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гражданами гаражей, являющихся некапитальными сооружениями.

Органы местного самоуправления городских округов Московской области в рамках реализации положений Федерального закона № 79-ФЗ имеют право утверждать порядок определения платы за использование земель или земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, для возведения гражданами гаражей, являющихся некапитальными сооружениями.

В целях успешной реализации Федерального закона № 79-ФЗ необходимо определить уполномоченные центральные исполнительные органы государственной власти Московской области, которые будут в рамках своей компетенции принимать нормативные правовые акты по вопросам «гаражной амнистии» или участвовать в их подготовке.

Реализация положений Федерального закона № 79-ФЗ потребует урегулировать вопросы не только в сфере земельных правоотношений, но и вопросы градостроительной деятельности (планировка территорий в жилой застройке), и социальной сфере (установление льготной категории граждан, имеющих право на бесплатное использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гражданами гаражей, являющихся некапитальными сооружениями).

Необходимо организовать работу по разъяснению гражданам, что легализовав гаражи, собственники получат все соответствующие права, станут доступными и безопасными сделки купли-продажи таких объектов, что согласно Налоговому Кодексу Российской Федерации, размер налоговой ставки в отношении гаражей составляет не более 0,1%, в отношении земельного участка – не более 1,5% от кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 406 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая ставка в отношении гаражей может быть уменьшена до нуля или увеличена, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.